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在多种因素作用下,3月以来国内主要城市房价指标降温,楼市正在步入调整期。一时间众说纷纭,有不少观点认为楼市现“拐点”,房价的“大跳水”,甚至“崩盘式”全面回落。但上述认识似乎过于极端化和悲观,因此,有必要区分市场分化和大势拐点的不同,以及房价的阶段性回调盘整与全面崩盘的不同。我认为,综合考虑当前楼市表现应该属于前者,而非后者。

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  贾康的日程排得很满。一个月的时间里,环球人物杂志记者在不同会议上见到他被各路记者包围,五花八门的问题一个接一个地向他抛出,他总能毫不迟疑地给出尽可能完整而清晰的回答,就像是刚从论文中抽出来的内容。

近日,在经济观察报主办的2019第16届蓝筹年会上,华夏新供给经济学研究院首席经济学家、财政部财政科学研究所原所长贾康发表了其对当下宏观经济形势走向及房地产改革方面的基本看法。

贾康 (进入专栏)
 

房地产市场分化有利于挤泡沫

2012 年11 月, 贾康在北京财新峰会上发言。

  提问的焦点之一仍是房价。在各种因素作用下,3月以来全国主要城市房价正在降温,业内认为2014年我国楼市面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现。与此同时,出现了两种截然相反的观点:一些人认为目前的状态不过是过去10年中“短期停滞—强烈反弹”的又一次重演;而不少普通老百姓则更愿意相信甚至期待着第二种可能:楼市“崩盘”,房价马上就会“大跳水”。对于第一种观点,贾康并没有完全否定,但他认为政府调控思路的进步正在降低强烈反弹的可能性;而对于第二种观点,他明确告诉记者:那是非理性的。

贾康指出,尽管中美经贸摩擦有所升级,但支撑国内经济“稳中向好”的基本因素没有根本性变化,中国依然保持着世界上最大新兴市场的潜力和吸引力。

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中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%,而国际经验表明,要到70%左右的高位才会转入一个低平发展新阶段的状态。总体而言,中国城镇化正处于方兴未艾的发展过程中,在今后几十年城镇化水平高速提升期里,还会有几亿人要进城居住。伴随我国社会总体上从“中等收入阶段”向“高收入阶段”演变,我国城市中心区域房价仍保持长期性上涨趋势。前期房地产市场可能由于种种原因形成一些泡沫因素,但在市场出现分化的情况下,正有利于使泡沫现形并加以消化。值得说明的是,尚无可信理由认定中国楼市已进入断崖式“大跳水”和“崩盘”过程。正常的市场是允许价格波动的,应该体现出一定的市场风险。而我国楼市前些年表现似乎是个单边市,大家实际上谁也不觉得其中有风险,很多资金都肆无忌惮地在房地产市场里面炒作,而现在出现市场分化,正好是一个矫正契机。

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  城镇化是房价长期上涨的推手

贾康给出的一组数据显示,中国的真实的城镇化水平在52%左右,按照国际经验达到70%才能完成纳瑟姆曲线(发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程)。未来20年中国的城镇化每年上一个点高速发展还需要20年左右的阶段,意味着不断地接纳从农村区域进城的人尽快成为市民。因此需要不断的建设,一轮一轮的升级,一轮一轮的产业结构优化。一轮一轮的产业结构优化释放巨大的需求。建城区扩大,基础升级,房地产产业一定是国民经济的支柱。房地产业和建筑业合一起的业界,一定是中国未来相当长一段时间里面,经济发展的支柱。

  

市场分化后可以使一些要买房的居民得到价格实惠,但不能因为现在一些具体的价格下调案例,就简单预期房价会普遍“大跳水”,甚至出现“断崖式全面崩盘”局面,这反而会使相当多的购房者“买涨不买落”而犹豫不安。要看到,有些地方房价仍然坚挺,并且还有涨价的案例。今年4月份70个大中城市新建商品房价有69个与去年同期相比上涨,有8个环比下降;二手房价同比下降的城市有2个,环比下降的有22个。当然,从成交量等指标看,再往后有降价表现的城市可能会更多些。需要强调的是,统计公布的价格是均价,光看均价不能说明太多问题。在“有升有降”的具体场景即“市场分化”环境出现后,对于交易双方来说,最重要、最关键的是具体分析每个交易对象的具体情况。如果说楼市现在已进入一个波动的、分化的阶段,正好是一次改变和结束以往“单边市”的全民教育。今后对房地产价格的分析要分线、分市、分段、分类、分型。

2014 年3 月,河南省许昌市春季房展会上,某房地产商在进行优惠促销。

  对于大多数买不起商品房的人来说,在经历了10年飞速飙升的房价煎熬之后,相信“房价大跳水”显然要比探究房价下不去的原因更为容易。但愿景的实现需要有理论和数据的支撑。贾康表示,他目前还没有看到任何有说服力的论据可以证明我国城镇房价会普遍迅速回调。按照经济学的基本原理,商品房价是市场上供需双方互动的结果,是很多变量因素综合决定的,目前不能单凭某一地的房价下降就断定全国城市房价一起回调,还需要针对不同城市、不同地段、不同楼盘等做具体分析。

贾康表示,房地产的供给一定要有房地产业界的双轴统筹的全景认识框架,政府要牵头托好保障,最低端的社会救济型的养老院、孤儿院、收容院,他们要住有所居,还有公租房,年轻白领的公有产权房都需要供给满足。需求供给方面要坚持中央说的房住不炒,如果双轨统筹,低端的、中端的都住有所居了,剩下的就是中等收入阶层以上的人,行使消费者的主权,以他们的支付能力在市场通过交易取得自己心怡的住房。

  
梁治平:欢迎各位参加今天洪范的研讨会!今天这个题目——“增供与收税——房地产领域的改革思路与策略”,大家当然非常感兴趣,并且对报告人和很多的专家、评议人应该都是比较熟悉的。当然,大家过去可能比较关心的是房地产领域的问题,尤其是影响税的一些政策、相关的考虑和时间表等等,以及包涵的理论与实践的问题。但是,这个问题有很广泛的政策、制度的涵义,这些方面贾康先生其实做了很多年的研究,所以我们今天非常荣幸请到贾康先生就这个题目来给我们作一个报告。之前洪范也有过几次试图请贾康先生来我们所讨论类似的问题,但是过去几年他一直非常忙,所以时间没有对上,这次有这个机会来弥补一下,我们非常高兴。另外,今天我们有一位评议人施正文先生,他是中国政法大学的教授,他今天会晚一点到,我们现在就不等他了。此外,今天还有很多专家、学者比如像许善达先生,还有很多学界的、实务界的、研究界的朋友的到来,他们都对这个问题有很多的思考,所以我们有一种期待,就是我们可以就这个问题做一个自由、坦白、深入的讨论,以增进我们对这些问题的了解,现在就请贾康先生作报告。

所谓分线,就是一、二、三、四线城市的房价会有明显区别。分线之后还要分市,同一线上的不同城市也可能有明显区别。接着还得分段,即同一个城市里不同地段的房价也可能大相径庭。比如北京,有人说现在房价出现了下调案例,但应看到五环之内还较稳定,主要是在大兴、通州等地段有个别调价案例,这就体现了地段的不同。再往下还得分型,什么样的户型、朝向、楼层、具体特点,都可能会导致价格不同。再往下还得分类,比如学区房还是非学区房,与地铁站是什么关联状态等。有了市场分化以后,所有和不动产发生关联的社会成员要一起学习,形成对市场的基本认识,并顺应市场要求去防范风险,优化自己的具体决策。目前应是一个很好的促进我国住房市场健康化的契机,政府也可酌情淡化和收敛行政性“限购”等权宜手段。

贾康的日程排得很满。一个月的时间里,环球人物杂志记者在不同会议上见到他被各路记者包围,五花八门的问题一个接一个地向他抛出,他总能毫不迟疑地给出尽可能完整而清晰的回答,就像是刚从论文中抽出来的内容。

  环球人物杂志:您认为目前房价的下行压力会导致所谓的“全面崩溃”吗?

贾康认为,房地产税是房产改革制度建设里面不可或缺的一项。

  

实行“双轨统筹”框架

提问的焦点之一仍是房价。在各种因素作用下,3月以来全国主要城市房价正在降温,业内认为2014年我国楼市面临的风险因素不断增多,下行压力逐渐显现。与此同时,出现了两种截然相反的观点:一些人认为目前的状态不过是过去10年中“短期停滞—强烈反弹”的又一次重演;而不少普通老百姓则更愿意相信甚至期待着第二种可能:楼市“崩盘”,房价马上就会“大跳水”。对于第一种观点,贾康并没有完全否定,但他认为政府调控思路的进步正在降低强烈反弹的可能性;而对于第二种观点,他明确告诉记者:那是非理性的。

  贾康:说全面崩溃是危言耸听。不能因为看到市场分化,或者个别城市某些楼盘价格下降,就得出楼市全面崩溃的结论。正常的市场是要允许价格波动的,应该体现出一定的市场风险。而我们前些年的表现似乎是个单边市,结果大家谁也不觉得有风险,很多人都肆无忌惮地在里面炒。现在出现市场分化,正好是一个矫正的契机。

贾康指出,中央提出的基础性制度建设,包括土地制度、住房制度、投融资制度,包括中央不断给出指导、想加快立法但始终没有能加快的房地产税改革。房地产税的改革议了多年,前面的铺垫早就有了,所以现在有了物业税的试点,上海和重庆的房地产税试点。

  
贾康:谢谢梁老师!大家好!过去一直想参加洪范的研讨活动,这次时间对上了,而且要求我作为一个研究者对于房地产领域改革,特别是房地产税方面的看法,作一个汇报、交流。下面我非常简要地说说认识框架,后面再回应一下我拿到的问题清单,接着转入讨论。正像梁老师刚才说的,这是一个很好的机会,可以就一些观点来互相讨论、沟通。我来之后注意到把许局长和我的不同观点都列在这个书面材料上了(梁治平:那是为了增加一些背景性的东西)。实话实说,我与许局长80年代就被称为中青年研究者,但是许局长是高水平的、学者型的领导,我一直是书生气地做着研究,过去我们真的没有观点不一样的地方,但是,现在在房地产税方面,有明显不同的想法,正好借这个机会,大家在一起理性地讨论、交流。

现在我国政府决策层对于房地产领域显然已经有新的优化调控思路。一方面以建3600万套保障房为代表的基本保障房建设正在推进,有效供给在未来几年内就要到位。这样一来,低收入阶层、收入夹心层人群“住有所居”的需求就将会获得有效供给。另一方面,在商品房领域,不再屡屡表态、频频出手,而是给出市场自身调整空间。市场通常应该在小幅正常波动中优化配置并得以健康发展,我们现在越来越可望接近这个境界。应当强调,在市场出现分化后,地方政府应该相机抉择,将原来不得已而为之的限购等行政手段趁此机会淡出、收敛下来,让不符合市场规律的权宜之计退出历史舞台。当然,这是一个需要因地制宜、渐进掌握的过程。目前所有的迹象合在一起,对市场分化总体上应该给予正面评价。其后的中长期制度建设如果能跟上,应能有效防止超出正常幅度的强烈大幅反弹。

城镇化是房价长期上涨的推手

  环球人物杂志:那么楼市不会崩溃的说法有依据吗?

房地产税现在充满了争议,房地产税的政策效应是值得肯定的,对房价可以“压舱企稳”;对地方政府可以助益职能转变和财源内洽,深化分税制改革;可以强化优化再分配机制;可以提高直接税比重;可以自下而上培育和发展民主化、法治化的“规范的公共选择”机制。房地产税希望达到的各种目标,要组合在一起加以实现。

  
背景框架上,要从全局掌握中央说的作为战略方针的“供给侧结构性改革”,它显然是匹配“四个全面战略布局”的。既然叫“战略方针”就不是一般的方针,其实所突出的核心问题,主要就是解决中国改革深水区有效制度供给的问题。制度供给是创新驱动的龙头因素,抓住这个“制度供给”问题啃硬骨头、过险滩,才能够在改革深水区取得意愿中间的进步。具体的分析我们写了很多的文章,在此就不展开说了。按照供给侧结构性改革战略方针来认识,解决中国房地产市场领域的现实问题,我从三个层次来展开讨论:

既然政府已清晰地把重点放在保障房托底上,保障房有效供给如果在几年之内跟上来,就可以让商品房、产权房轨道上的市场机制更好地发挥作用。那么,现在就更没有必要特别强调在商品房、产权房这个概念上才有意义的“房价调控”。调控不是说可以不存在,而是说现在不必刻意针对房价去强调“调控”这两个字。真正有意义的是,一方面由各地相机抉择淡化行政限购措施——这不是所谓的政府“救市”、“挺市”,而是政府回归市场轨上应秉持的调控理性;另一方面积极贯彻三中全会精神加快房地产税立法,并适时推进改革。不宜简单化地认为房地产税一出台就能抑制房价。实际上,房地产税本身难以改变中国未来几十年中心城市房价上扬曲线的总体趋势,但在发挥其他功能的同时,确实有利于减少一些楼市泡沫,也有利于降低住房空置率,因此房地产税应是促使房地产市场健康发展的重要制度要素之一。

对于大多数买不起商品房的人来说,在经历了10年飞速飙升的房价煎熬之后,相信“房价大跳水”显然要比探究房价下不去的原因更为容易。但愿景的实现需要有理论和数据的支撑。贾康表示,他目前还没有看到任何有说服力的论据可以证明我国城镇房价会普遍迅速回调。按照经济学的基本原理,商品房价是市场上供需双方互动的结果,是很多变量因素综合决定的,目前不能单凭某一地的房价下降就断定全国城市房价一起回调,还需要针对不同城市、不同地段、不同楼盘等做具体分析。

  贾康:中国的城镇化目前实际上刚完成不到40%,而国际经验表明,要到70%左右的高位才会转入一个低平发展的新阶段。中国的城镇化正处于方兴未艾的发展过程中,在今后几十年的高速增长期里,还会有几亿人进城居住,这决定了城市中心区域房价长期上涨的趋势,即房价在相当长时期内总体上还会表现为一条上扬曲线的大模样。有些前期由于种种原因形成的泡沫因素,在市场出现分化的情况下正有利于使之现形和加以消化。

对于房地产税目前存在的怀疑及否定性观点,贾康指出其认识误区。

   第一,如何认识房地产领域的现状与问题。

解决好楼市和房价问题,根本性思路与策略应是政府和市场各司其职。目前在房地产宏观调控层面应说正在实行“双轨统筹”框架,一个是保障轨,一个是市场轨。也就是说,商品房的房价高与低,与低端群体解决“住有所居”问题没有直接关系。政府要做的是首先要托住“廉租房”与“公租房”合二为一这个底。其次要积极发展更高一层的“共有产权房”,让刚刚毕业进入社会的年轻白领等没有实力买完全产权房的群体,不用再去当“房奴”。第三是在有相应房源的地方辖区内,适时把“补砖头”(出资支持新建保障房)转为“补人头”(政府采购式供应公租房,补贴付给特定保障对象的房东)提高绩效水平。在这个基础上,对于一般性的商品住宅,政府只需要管土地合理规划、市场公平竞争规则和依法收税就可以了,其余的事情可交给市场解决。

环球人物杂志:您认为目前房价的下行压力会导致所谓的“全面崩溃”吗?

  环球人物杂志:我们发现,目前有部分房主预期房价下跌,在卖房,甚至还适当地降价。您怎么看这种变化?

贾康表示,社会上主导的意见是房地产税形成的税收链路不容易引起共鸣,如果理性地考虑中国的现代化,中国社会的现代化必须解决税制的现代化建设问题。

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